Bundesfinanzgericht wendet 1.000 m² Grenze für den Garten im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung des §30 Abs 2 EStG an.

Sachverhalt

Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks, welches aus Gebäude, Garten und Pferdstall besteht. Das Grundstück dient dem Ehepaar seit 1992 als Hauptwohnsitz. Im Jahr 2013 veräußern beide ihren Hälfteanteil um insgesamt € 307.000,–. Die gesamte Liegenschaft hat ein Ausmaß von ca. 12.000 m², davon entfallen auf die Wohnfläche 125 m² und den Stall 254 m², der Rest ist Garten mit unterschiedlicher Flächenwidmung „Baufläche" und „Grünfläche". Für den gesamten Grundstücksverkauf wurde die Hauptwohnsitzbefreiung iSv § 30 Abs 2 Z 1 EStG geltend gemacht. Laut Finanzverwaltung ist dies nicht zulässig, weil bei größeren Grundstücken der 1.000m²übersteigende Grundanteil steuerpflichtig ist. Daher lösen der 1.000 m² übersteigende Grund und Boden sowie der Stall Immobilienertragsteuer aus.

Entscheidung des BFG

Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts (31.8.2017, RV/7101477/2016) ist der steuerpflichtige Kaufpreisanteil nach der Verhältnismethode zu ermitteln. Im Ergebnis ist die Veräußerung des Hauses(zugeordneter Anteil am Erlös 49,33%), die Baufläche iHv 125 m²sowie ein Teil des Gartens im Ausmaß von 1.000 m²(zugeordneter Anteil am Erlös insgesamt 2,29%) steuerfrei. Die dem  Pferdestall, den Grün- und Restflächen zugeordneten restlichen 48,38% des Veräußerungserlöses von € 307.000,– ergeben eine Bemessungsgrundlage von € 148.524,– für beide Ehepartner. Da Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) vorliegt, können gem § 30 Abs 4 Z 2 EStG die Anschaffungskosten pauschaliert mit 86% angenommen werden und sind vom Veräußerungserlös abzuziehen. Auf die Differenz ist die Immobilienertragsteuer iHv 25% (Anmerkung: seit 1.1.2016 beträgt der Steuersatz 30%) zu erheben (effektiv somit 3,5% vom steuerpflichtigen Veräußerungserlös). Dies ergibt letztendlich eine Steuer von € 2.599,– pro Person.

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Februar 2018

Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes muss für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG, wonach dem Veräußerer das Eigenheim innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben muss, das (zusätzliche) Erfordernis der rechtlichen Eigenschaft als Eigentumswohnung während der fünfjährigen Mindestdauer nicht gegeben sein.

Nach einem jüngsten Erkenntnis des VwGH (24.1.2018, Ra 2017/13/0005), ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch im Fall der Veräußerung einer vom Mieter erworbenen Genossenschaftswohnung anwendbar, wenn dieser für mindestens fünf Jahre seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung hatte. Nach § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG sind von der Besteuerung Einkünfte aus der Veräußerung von Eigentumswohnungen ausgenommen, wenn sie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Auf einen bestimmten Rechtstitel (Eigentum) während der Nutzung, dh auf die Nutzung als Wohnungseigentümer, kommt es – anders als bei der Befreiungsbestimmung gemäß litera a – nicht an. Diese Auslegung entspräche nach dem VwGH auch dem Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung, wonach der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll. Durch das Erkenntnis gewinnen „Mietkaufmodelle“ (wieder) an Attraktivität.

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April 2018

Der Verkauf des Hauptwohnsitzes (Eigenheim, Eigentumswohnung) ist unter den Voraussetzungen gem. § 30 Abs. 2 EStG grundsätzlich von der Immobilienertragsteuer befreit. Nach der Praxis der Finanzverwaltung erfasst die Steuerbefreiung beim Verkauf des Eigenheims das Gebäude und die umgebende Grundstücksfläche von 1.000 m².

An den VwGH (29.03.2017, 2015/15/0025-4) gelangte ein Fall, bei dem der Steuerpflichtige sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m² um 3,2 Mio. € verkaufte. Das Bundesfinanzgericht entschied - anders als zuvor das Finanzamt -, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei. Aufgrund der gegen diese Entscheidung erhobenen Revision des Finanzamtes sprach der VwGH aus: Bei einem bebauten Grundstück bildet das Gebäude mit dem Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Zu diesem einheitlichen Wirtschaftsgut gehört aber nur jene Grundstücksfläche, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit (= Bauplatz) bildet. Die Beurteilung der üblichen Grundstücksgröße für einen Bauplatz erfolgt für den VwGH nach der Verkehrsauffassung. Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Daher gab der VwGH der Revision des Finanzamtes Folge und hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts als inhaltlich rechtswidrig auf. Die Finanzverwaltung hält iSd Rechtsicherheitsgedankens vorerst an der 1.000 m² Grenze fest, sodass Grundstücksteile von weniger als 1.000 m² jedenfalls (weiterhin) in die Hauptwohnsitzbefreiung fallen.

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Mai 2017