Bundesfinanzgericht wendet 1.000 m² Grenze für den Garten im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung des §30 Abs 2 EStG an.

Sachverhalt

Zwei Ehepartner sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks, welches aus Gebäude, Garten und Pferdstall besteht. Das Grundstück dient dem Ehepaar seit 1992 als Hauptwohnsitz. Im Jahr 2013 veräußern beide ihren Hälfteanteil um insgesamt € 307.000,–. Die gesamte Liegenschaft hat ein Ausmaß von ca. 12.000 m2, davon entfallen auf die Wohnfläche 125 m2 und den Stall 254 m2, der Rest ist Garten mit unterschiedlicher Flächenwidmung „Baufläche" und „Grünfläche". Für den gesamten Grundstücksverkauf wurde die Hauptwohnsitzbefreiung iSv § 30 Abs 2 Z 1 EStG geltend gemacht. Laut Finanzverwaltung ist dies nicht zulässig, weil bei größeren Grundstücken der 1.000m2 übersteigende Grundanteil steuerpflichtig ist. Daher lösen der 1.000 m2 übersteigende Grund und Boden sowie der Stall Immobilienertragsteuer aus.

Entscheidung des BFG

Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts (31.8.2017, RV/7101477/2016) ist der steuerpflichtige Kaufpreisanteil nach der Verhältnismethode zu ermitteln. Im Ergebnis ist die Veräußerung des Hauses (zugeordneter Anteil am Erlös 49,33%), die Baufläche iHv 125 m2 sowie ein Teil des Gartens im Ausmaß von 1.000 m2 (zugeordneter Anteil am Erlös insgesamt 2,29%) steuerfrei. Die dem  Pferdestall, den Grün- und Restflächen zugeordneten restlichen 48,38% des Veräußerungserlöses von € 307.000,– ergeben eine Bemessungsgrundlage von € 148.524,– für beide Ehepartner. Da Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) vorliegt, können gem § 30 Abs 4 Z 2 EStG die Anschaffungskosten pauschaliert mit 86% angenommen werden und sind vom Veräußerungserlös abzuziehen. Auf die Differenz ist die Immobilienertragsteuer iHv 25% (Anmerkung: seit 1.1.2016 beträgt der Steuersatz 30%) zu erheben (effektiv somit 3,5% vom steuerpflichtigen Veräußerungserlös). Dies ergibt letztendlich eine Steuer von € 2.599,– pro Person.

Autor: Anton Hawranek, Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Februar 2018

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